Elite inmobiliario como indicador de estabilidad en todo momento.

Para enfatizar su bienestar financiero y su alto estatus social, las personas ricas primero compran bienes raíces de élite.

El protagonista de la famosa novela de Scott Fitzgerald, The Great Gatsby, para mostrar su riqueza y devolver a su amada mujer, compra una enorme finca de élite en Long Island entre las villas de la gente rica, donde organizan fiestas elegantes. Nadie sabe sobre la personalidad del propio Jay Gatsby, pero hay muchos rumores sobre su increíble riqueza, y todo esto gracias a una casa elegante en una zona de élite. Nada ha cambiado desde Fitzgerald. Hoy, para enfatizar su bienestar financiero y su alto estatus social, las personas ricas primero compran bienes raíces de lujo.

Tendencias

El mercado de viviendas suburbanas de élite está cambiando junto con la situación económica y política del país. Durante el año pasado, varias nuevas tendencias han surgido en el segmento de lujo. Por ejemplo, Sergey Kolosnitsyn, director del departamento de bienes raíces suburbanos de PENNY LANE REALTY , dijo que la tendencia más notable es la transición del dólar a la zona del rublo. El desencadenante de este proceso fue un brusco salto del dólar a fines del año pasado. Luego, muchos desarrolladores pusieron el precio del rublo para las casas, y esto aumentó la demanda. Por ejemplo, entre los primeros proyectos de este tipo estaban "Ilyinka" y "Petrovo-Far". Ahora por 24 millones de rublos. (es decir, por 400 mil dólares) puede comprar una casa o una casa que costó más de 800 mil dólares el año pasado. Para los desarrolladores, vender en rublos es especialmente beneficioso si tomaron préstamos en rublos a su debido tiempo. Muchos vendedores se están cambiando a rublos, porque no quieren perder a sus compradores, mientras que aquellos que han dejado los precios en dólares y no han bajado el precio se refieren con calma a la negociación. Esta política de precios ha estimulado al mercado de élite y el rendimiento de este año de "crisis" supera las cifras del año pasado en un 15%.

Otra tendencia fue expresada por Ilya Menzhunov , director del departamento de bienes raíces de élite de la compañía Metrium Group. En su opinión, la tendencia más brillante que surgió a principios de otoño en el mercado de bienes raíces suburbanos de élite es un aumento en la actividad del consumidor en el segmento de precios altos desde $ 5 millones. Sin embargo, este tipo de transacciones fueron únicas este año, lo que está relacionado con la alta volatilidad de la moneda a lo largo del año y la disminución general de la solvencia de la población. Hoy en día, el tipo de cambio del rublo se ha estabilizado más o menos, y los tenedores de dólares prefieren los bienes inmuebles a un activo en efectivo. Además, una disminución gradual en los precios en dólares también contribuye a una mayor demanda. En el mercado de élite del país, desde principios de verano, el valor de los objetos en dólares ha disminuido en un 4.36%. Durante los primeros nueve meses, de enero a octubre de 2015, un 9,22%. La disminución en los precios de los objetos ubicados en las carreteras Rublyovo-Uspensky y Dmitrovsky se observó en la mayor medida. La razón de esto fue un aumento en el número de propuestas. Así, los precios de los objetos regresan gradualmente al nivel del último año en rublos equivalentes.

La siguiente tendencia, que es notada por expertos en el mercado de la élite del país, es el descuento. Roman Konyakhin , que gestiona la exposición de casas " Low-Rise Country " dijo que debido al estancamiento de la demanda de los consumidores, los desarrolladores y vendedores de viviendas suburbanas de élite ya están compitiendo abiertamente entre sí, ofreciendo descuentos a compradores y cuotas. y condiciones especiales de compra. Además, hoy estas preferencias se han hecho públicas: suenan no solo durante la comunicación personal con el cliente, sino que se publican en el sitio web de la compañía, que se ofrece por teléfono en la primera llamada del cliente a la oficina. El importe del descuento alcanza el 20-30%. Además, la demanda se ve frenada por un gran número de viviendas sin liquidez que se han acumulado en el mercado durante los últimos 5 a 7 años: enormes palacios con decoraciones en el espíritu de la antigua elegancia de los años 90. No hay demanda para ellos. El máximo que interesa a los clientes en tales casos es el terreno debajo de la casa, si la casa está ubicada en un lugar prestigioso, en un buen terreno. En este caso, los clientes están listos para negociar. Pero menos el precio por la demolición de la estructura (los compradores, en tales casos, solo el área es interesante), el descuento puede alcanzar el 70-75% del precio original.

Nadezhda Khazova , el director general de la agencia inmobiliaria, también señala que hoy en día los compradores tienden a insistir en una negociación sustancial y desean obtener un descuento significativo, al que ni siquiera todos los vendedores En la situación actual están listos. En cuanto al cambio de valor, entonces todo es muy ambiguo. Hoy en día, muy pocos objetos se venden a su valor declarado original, y muchos vendedores exhiben sus objetos, lo que supone una oportunidad inmediata para comerciar en un 20%. Por lo tanto, la caída del precio real es difícil de arreglar.Si hablamos de objetos altamente líquidos, construidos en buenos lugares, en un estilo moderno y con materiales de alta calidad, entonces el descuento en tales objetos, por regla general, puede ser bastante pequeño. Si hablamos de objetos con fallas, para ellos el precio final de la transacción puede ser inferior en un 20-30% del valor declarado.

Nuevas direcciones

Como regla general, los bienes raíces de élite se ubican en áreas ambientalmente seguras con una infraestructura bien desarrollada. La mayoría de las cabañas de alta gama están ubicadas en las autopistas de New Riga y Rublevsky. Sin embargo, Dalnyaya Rublevka está ganando cada vez más popularidad. Por ejemplo, Sergey Kolosnitsyn cree que la demanda de bienes raíces de élite ya ha comenzado a tomar forma cerca del Norte Odintsov Bypass (Rublevki-2). Muchos residentes de la carretera Rublevo-Uspenskoe utilizan esta carretera de peaje, que acorta considerablemente el camino hacia el centro de la capital. Entrar en esta carretera ya ha reavivado la demanda del Far Rublevka, pero el potencial de la carretera aún no se ha revelado por completo. Y de acuerdo con Roman Konyakhin , casi todas las direcciones de la región de Moscú a una distancia de hasta 60 km de la carretera de circunvalación de Moscú tienen la oportunidad de ser de élite. Y los territorios que ahora pertenecen o están en la frontera con New Moscow: el creciente desarrollo masivo es un factor negativo, tanto para los desarrolladores como para los compradores de bienes raíces suburbanos de élite.

Sin embargo, algunos expertos creen que en el mercado de bienes raíces suburbanos todas las direcciones se han formado desde hace mucho tiempo. Según Ilya Mezhunov , no hay perspectivas ni nuevas ubicaciones para la construcción de bienes raíces suburbanos de alto presupuesto. Señala que es difícil imaginar que los compradores potenciales de bienes raíces de lujo estén listos para comprar una casa en el sureste de la capital. Históricamente, los destinos occidentales son los más prestigiosos y los desarrolladores ni siquiera intentan desarrollar un segmento de élite en otras áreas. Las mismas notas y esperanza Khazov. Hizo hincapié en que Rublevo-Uspenskoye y Novorizhskoye siguen siendo los destinos más caros. Más presupuesto - Kaluga y la autopista de Kiev. Una de las ofertas más baratas de casas de segmento de elite se puede encontrar en Schelkovskoye, Gorkovskim im. Highway, dependiendo de la distancia de Moscú y el formato de los objetos. Evgeny Klets , jefe de ventas de Vector Investments también cree que es poco probable que aparezcan nuevas direcciones en el segmento de élite en un futuro próximo. Señaló que la dirección de Novorizhskoe se había vuelto popular de muchas maneras después de la construcción de una nueva carretera, donde era posible desarrollar nuevas aldeas y, gracias a las características de la carretera, llegar al centro literalmente en media hora. Ahora no hay tal situación. Se están construyendo nuevas rutas, en su mayoría pagadas, y en este sentido, hay un cierto potencial en New Leningradka (carretera de peaje Moscú-San Petersburgo). Sin embargo, en primer lugar, se pagará, y en segundo lugar, la carretera aún no se ha puesto en funcionamiento. Pero con su descubrimiento, no se excluye que varios nuevos asentamientos de élite aparezcan en esta dirección.

Factor de consumo

El mercado de bienes raíces suburbanos de élite siempre tendrá un comprador, incluso en las condiciones económicas más adversas. Ilya Menzhunov dijo que si algunos compradores abandonan el mercado, otros tomarán su lugar, como observamos hoy. Primero, entre los empresarios que están interesados ​​en viviendas en asentamientos de élite, cada vez son más los que, gracias a la política de sustitución de importaciones, han podido aumentar la producción y las ventas de sus productos y, como resultado, obtener más ingresos. En segundo lugar, los clientes que antes habían preferido pasar tiempo en el extranjero se interesaron en comprar una casa de campo. Sin embargo, los pagos operativos de las villas extranjeras cuestan ahora el doble de costosos, y ahora resulta poco práctico mantenerlos. En tercer lugar, nuestros compatriotas que han vivido y trabajado en el extranjero durante mucho tiempo están comprando cabañas de élite, y hoy están obligados a regresar a su país de origen, así como a aquellos que, debido a su deber, tienen prohibido poseer propiedades en el extranjero.

Sergey Kolisnitsyn también señala que la élite permanece prácticamente sin cambios y está menos sujeta a la influencia negativa de los factores económicos y políticos. Sin embargo, se puede observar que hoy el comprador se ha vuelto más racional, no quiere pagar de más por opciones innecesarias, por ejemplo, objetos dentro de la infraestructura de la aldea, si hay análogos cerca. Hace mucho tiempo, la gente llegó a la conclusión de que las casas grandes y las parcelas requieren enormes recursos para mantenerlas en orden, por lo que eligen proporciones de área más cómodas. La moda está cambiando: si antes los propietarios querían invitar a los huéspedes a la sauna o al billar, ahora la gente, en principio, se está alejando de la tradición de tener fiestas en casa. Más a menudo, todos se reúnen en las noches organizadas por empresas especializadas.Las casas están acostumbradas a pasar tiempo con la familia, por lo que las opciones dentro de la casa y la infraestructura de las aldeas están más orientadas a la familia. Por ejemplo, en una familia moderna y rica, el número de niños aumenta cada vez más (al menos dos o tres, y más en los planes), por lo que el comprador ahora está primero interesado no en el número de metros cuadrados, sino en el número de habitaciones en la casa, la capacidad de instalarse junto a la niñera de un niño, la presencia de Jardín de infantes dentro del pueblo o cercano.

Resumiendo, se puede observar que el segmento de élite de los bienes raíces suburbanos no cambia mucho, pero bajo la influencia de factores económicos y políticos, aparecen nuevas tendencias en él. Los compradores "elitki" lo mismo que antes. Así como hace un siglo en los días de Fitzgerald, las personas ricas tienden a demostrar su riqueza comprando villas y propiedades de lujo. Este es quizás el único segmento de bienes raíces suburbanos cuyo retrato del comprador permanece sin cambios. Es por eso que la demanda de "elitka" fue, es y será.